KOPEN en VERKOPEN

Gisteren kreeg ik telefoon van Jeroen. Jeroen is 31 jaar en is de oudste zoon van mijn broer. Hij vertelde me dat hij een ander huis wil kopen.

Vijf jaar geleden kocht hij op zijn eentje een starterwoning. Zo eentje voor iemand met creatieve ideeën, maar met een beperkt renovatiebudget. Het huis was niet overdreven groot, maar hij renoveerde oordeelkundig en maakte er een paleisje van.

Ondertussen leerde hij Emilie kennen en die trok bij hem in. Ik denk dat ze nu twee jaar samenwonen. Omdat er een baby op komst is, willen ze iets fors groter kopen.… Jeroen vroeg me hoe hij “het” moest aanpakken. Hij wil zo snel mogelijk zijn huidige woning verkopen, want ze hebben al een villaatje op ’t oog.

De evolutie van de vastgoedprijzen.

Zonder tweemaal na te denken, zei ik spontaan dat hij zijn huidig huis moest behouden en verhuren… Jeroens wettelijk pensioen zal wellicht niet volstaan om van een zorgeloze oude dag te genieten. Ik zie de maandelijkse opbrengst van vastgoed als een belangrijk onderdeel van een bijkomend pensioen.

Daarbij is mijn stelling: “Verkopen is achteruitgaan”.

Decennia lang reeds stijgen de prijzen van huizen en appartementen. Sinds 1975 is de gemiddelde prijs van een huis minstens verviervoudigd. In 40 jaar tijd zijn de woningen gemiddeld drie keer sneller in waarde gestegen dan meubels, huishoudtoestellen en andere verbruiksgoederen. Vastgoed, zo leert het verleden, is altijd een goede belegging geweest. “Maar zal die stijging zich in de toekomst ook blijven doorzetten?” vroeg hij mij. “De laatste jaren blijven de prijzen zowat op hetzelfde pijl en waarschijnlijk zal dat niet snel veranderen. Volgens sommigen zijn de huidige prijzen van het onroerend goed te hoog en is een daling met 10% niet uitgesloten”, argumenteerde Jeroen.

Mijn neef vond het behouden van zijn huidige woning, als belegging op middellange termijn, voor hem niet zo aangewezen. Ook omdat hij het geld dat hij incasseert van de meerwaarde bij de verkoop van zijn huisje, goed zal kunnen gebruiken om bij te leggen bij de nieuwe aankoop. Hoewel ik het spijtig vind dat hij verkoopt, kan ik zijn redenering wel volgen. Temeer omdat hij ook van mening is dat het afbetalen van twee leningen zwaar is en dat Emilie de last van het verhuren niet wil dragen.

Jeroen denkt dat hij zijn huidig optrekje zal kunnen verkopen voor 170.000 euro. De villa die ze willen kopen, kost 325.000 euro.

Een bod is altijd bindend.

Ik gaf hem de raad om pas een nieuw huis te kopen als de huidige woning verkocht is. Maar dat wil hij niet. Want Emilie is gek van het villaatje dat ze gezien heeft….Toch zei ik tegen Jeroen ook dat hij zich moet realiseren dat er meer huizen te koop staan dan kerken en dat hij niet over één nacht ijs mag gaan. Het is geen paar schoenen dat ze kopen.  Best zou hij een bod doen op het villaatje van 290.000 euro en er een termijn van twee weken aan verbinden. Als de verkoper akkoord gaat, heeft hij een koopje gedaan. Botst hij ondertussen op een andere villa, kan hij beide panden tegen elkaar nog afwegen. Inmiddels kan hij zelf zijn huidige woning te koop stellen.

Ik heb Jeroen op het hart gedrukt dat bieden op een huis altijd bindend is! Dit geldt zowel voor de koper als voor de verkoper. Bied dus nooit lichtzinnig op een huis en neem altijd een deadline op tot wanneer je bod geldig is. Als koper blijf je op die manier niet te lang gebonden aan een verkoper.Het bod en de termijn dat het bod geldig is, moet men schriftelijk uitbrengen.

Jeroen kan per email of zelfs met een gewoon SMS-je aan de koper laten weten dat hij zijn eigendom wil kopen aan de prijs van 290.000 euro en dat zijn bod twee weken geldig blijft vanaf …. Toezeggingen die niet op papier staan kunnen moeilijker bewezen worden.

Als je als verkoper een bod aanvaardt, dan is de verkoopovereenkomst wettelijk afgesloten. Als koper ben je dan ook verplicht het pand te kopen aan de afgesproken prijs. Als je als kandidaat koper niet koopt, dan kan de verkoper je dagvaarden en de rechter vragen de koop toch te laten doorgaan. Of hij kan een ontbinding met schadevergoeding vragen. Het omgekeerde is natuurlijk ook waar. Als de verkoper het huis in de periode dat het bod is uitgebracht toch verkoopt aan een derde tegen een hogere prijs, kan de koper naar de rechtbank stappen.

Alleen als de beide partijen akkoord gaan om het bod in onderling overleg te ontbinden, vervalt de koop.

Je eigen notaris kiezen.

Van zodra het bod aanvaard is, gaan koper en verkoper naar de notaris om een definitieve verkoopsovereenkomst op te stellen en te ondertekenen. Zowel de koper als de verkoper hebben het recht om een eigen notaris aan te duiden. Maar beide partijen kunnen ook kiezen om met dezelfde notaris in zee te gaan. Als Jeroen zijn eigen notaris kiest, kost hem dit trouwens niets meer!  De notarissen verdelen dan gewoon het ereloon in twee. Maar zijn notaris zal er wel voor zorgen dat de belangen van Jeroen zeker worden verdedigd. Hij is het ook die de compromis of verkoopsovereenkomst (gratis) zal opstellen en vermelden welke notarissen zullen tussenkomen.

Als tip gaf ik Jeroen mee om zijn notaris in te lichten dat hij zijn bestaande woning wenst te verkopen. Misschien kent de notaris mensen die op zoek zijn naar een mooie woning.

Jeroen zal op de villa ook een voorschot moet betalen van minstens 10%. Dit voorschot wordt betaald via een storting op de rekening van de notaris die Jeroen aanstelt. Hij kan de betaling ook doen via een bankcheque, maar nooit met contant geld. Contante betalingen van meer dan 2.999 euro zijn verboden ! Het is de notaris die het voorschot bewaart.

De notariskosten.

De honoraria voor het opstellen van een notariële akte zijn opgenomen in een Koninklijk Besluit. Deze wettelijk vastgestelde tarieven moet iedere notaris eerbiedigen. Een notaris mag geen hoger honorarium aanrekenen en ook geen kortingen toestaan. Van het honorarium dient de notaris de algemene kosten van zijn kantoor en de lonen van zijn medewerkers te betalen. Naast het ereloon betaalt de koper bij ondertekening van de definitieve akte aan de notaris ook registratierechten en dossierkosten. Al deze kosten worden betaald bij de ondertekening van de aankoopakte. Om de kosten bij een aankoop te berekenen hebben de notarissen een speciale rekenmodule ontworpen. http://www.notaris.be/rekenmodule_aankoop.php

In principe is het de notaris van de koper die de verkoopakte opstelt en op wiens kantoor de akte wordt ondertekend. De ondertekening van de aankoopakte van de villa en de betaling van het geld van de aankoop gebeuren maximum vier maanden na de ondertekening van de verkoopcompromis.

Ik vroeg Jeroen hoe hij dacht dat hij de aankoopprijs zou betalen… Hij was wel ontgoocheld toen ik hem zei dat hij toch drie maanden moet rekenen eer zijn woning zal verkocht zijn. Hij dacht van niet….

We zullen zien. Het wordt een uitdaging.

Spreuk van de week: Verkopen is achteruit gaan.